מאמרים

10 סיבות להשקיע (דווקא)  עכשיו ברומניה

2008 תמונה עדכנית לקיץ
חלק א

מחצית הקיץ כבר עברה, אך נראה כי הטמפרטורות הגבוהות באמת עוד לפנינו.
העיר בוקרשט נמצאת במצב נמנום מתקדם, כאן לא ממש אכפת (עדיין) מקריסת בנק זה או אחר בארה"ב, שער הדולר הצונח או כל בעיה ממשית אחרת שנמצאת בכל מקום אחר בעולם.
עכשיו קיץ, חופש, והמוני הרומנים נמצאים בדיוק בדקות אלו במצב בטן גב מתקדם ובשתיית בקבוקי בירה בקצב רץ.
רק הגשם אשר יורד מדי פעם מרמז על הבאות
גם הקיץ הזה יסתיים ואחריו תתחיל לה שנה חדשה ומעניינת שככל הנראה תהווה שנת תפנית ושיא נדל"ני בביצוע ופיתוח פרוייקטים בהיסטוריה של רומניה. וזוהי כמובן רק ההתחלה.

בניוזלטר הקודם פירסמנו את חלק א' של מאמר זה. שלל התגובות מחממות הלב שקיבלנו מקהל הקוראים שלנו בהחלט מעודד אותנו לשתף אתכם ב- 5 סיבות נוספות להשקיע דווקא עכשיו ברומניה.

סיבה מס' 6 – תורן של ערים נוספות ברומניה

טוב מן הסתם, לא אהיה הראשונה לבשר כי מעבר לבוקרשט יש ברומניה ערים נוספות.
הפוטנציאל האדיר שבהן הוא דל מלהכיל במאמר זה.
ברמת ההשוואה, הרי שגם במדינת ישראל  לא כל השקעות הנדל"ן סובבות אך ורק  את תל אביב , ויזמים רבים משקיעים גם בפתח תקווה, אשדוד, חיפה ודומיה. לכל עיר יש את קהל היעד שלה ופרופיל הלקוחות הייחודי לה.

יזמים רבים אשר הצליחו מאוד בבוקרשט החלו לפנות בשנה האחרונה בקצב מוגבר לערים גדולות אחרות הנמצאות ברומניה, לחקור וללמוד את הפוטנציאל הטמון בהן ובהון שניתן להפיק מהן.
גם הבנקים וחברות המימון פתוחות כיום יותר לספק פתרונות עבור פרוייקטים מעניינים בערים ראשיות- טימישוורה, יאש, קונסטצה , קלוז' (אחת המעניינות ללא ספק ובה בחרנו להתמקד באופן מיוחד בניוזלטר זה-) וערים נוספות. את רשימת הערים המלאה ניתן לראות באתר זה

בראשוב ופלוישט, הקרובות יותר לבוקרשט, כבר זכו לתשומת לב מיוחדת של יזמים ונחשבות כערים מעט רוויות בהקשר זה, אם כי כמובן שגם שם יש עדיין מקום רב לביצוע של יוזמות ייחודיות בעיקר בתחום המגורים- ווילות ובתי נופש להשקעה.
כאשר יזם מעוניין להתחיל פעילות נדל"נית בעיר כלשהיא ברומניה, כמובן שמומלץ לבצע חקר שוק על מנת להחליט על הכיוון המעניין והנכון עבורו. ברמת ההחלטות הראשונית רוב מחקרי השוק יכילו את הנתונים הבאים – מספר התושבים, אופיה של העיר והייחוד שלה (האם יש בה אוניברסיטאות? תעשייה מיוחדת? ), פרוייקטים שנמצאים בה ורמת המחירים הקיימת.
כמו כן, הבנת נושא המימון הינה קריטית בהקשר הזה ויכולה לחסוך זמן ומשאבים בטרם תהליך בחינת כדאיות של יזמות זאת או אחרת.

סיבה מס' 7 – מחירי הקרקעות

למרות ההאטה היחסית אשר חלה בשוק מכירת הקרקעות המקומי (לא נעמיק כרגע בסיבות השונות למצב זה ביניהן- עונת הקיץ הרדומה, המעבר לביצוע פרוייקטים ושינוי אסטרטגית המימון של הבנקים), באופן מעט מפתיע, עדיין לא חלה ירידה משמעותית במחירי הקרקעות.

בנימה מעט היתולית, אחלוק איתכם  2 התנהגויות שאנו מזהים בשטח –

• בעל הקרקע הרומני-
  מאופיין בסבלנות של רץ למרחקים ארוכים, חווה כבר לא מעט עליות וירידות בימי חייו וממאן להאמין שלא ימכור את הקרקע שלו בדיוק במחיר שבו הוא נוקב. בעלי קרקעות אלו ברובם לא מורידים מחירים, מתבצרים בעמדתם ובעלי סבלנות ברזל מעוררת הערצה. על שולחן המשא ומתן יתרצה בעל הקרקע ויורד פה ושם, אך זוהי אינה התנהגות חריגה "לתקופה זו" וראינו אותה בעבר. הרומנים מצויינים במשא ומתן ואוהבים לבצע עסקאות רק אם הן מהירות ולכן כאשר מגיע "לקוח רציני" לדבריהם, רק במקרה כזה יש על מה לדבר, וגם אז אל תצפו ליותר מדי...
• בעל הקרקע הישראלי-
  מאחר ובני עמנו הינם שחקנים מובילים בשוק הנדל"ן המקומי ורכשו בשלוש השנים האחרונות את רוב הקרקעות בבוקרשט... ישנן לא מעט ישראלים , חברות וקרנות אשר מעמידים את הרכש למכירה, בדיוק עפ"י המטרה שקבעו לעצמם מלכתחילה, קנייה לצורך מכירה (פליפ).
  ישראלי אשר נתקל ב"האטה" מכל סוג שהוא חווה משבר מנטאלי ונכנס לחרדות קשות.
  לעיתים מבלי להבין ולראות את השוק ואת הכיוונים אליהם הוא הולך, יבצע בטעות הערכת מצב לפיה יש להוריד מחיר ועכשיו (גם ככה הכפיל פי 5  את כספו אז למה לחכות?...).
  מהר מאוד יגלה המוכר, שלא דרך הורדת מחיר דרמטית תתבצע מכירה מהירה, אך מכאן כבר קשה לעלות בחזרה.
  לצערנו גם הקרנות השונות, אשר ביצעו רכישות רבות של קרקעות גדולות בכל האיזור, מעוניינות לפתע לממש אותן ומהר, ולא תורמות למצב.

ומכאן לא נותר אלא לצאת בקריאה נרגשת... התבוננו בחברינו הרומנים ולמדו מהם. קחו נשימה ארוכה, המתינו קצת.
לכל מי שעדיין ספק בליבו, נוכל להמליץ על בדיקה עצמית–ראשונית מהירה של מחירי האדמות.
לא (ממש) צריך את המאמר הזה כדי לראות לבד שהקרקעות עדיין שומרות על ערכן ואין עדיין שום סיבה לבהלה.   

סיבה מספר 8 –שוק השכרת המשרדים

הידעת כי אחוז השטחים הפנויים בבוקרשט (vacancy rate)
 עומד על פחות מ- %2?

כן כן הבנת נכון.... 98% מהשטחים החדשים הומצעים להשכרת משרדים בבוקרשט מלאים ומושכרים לעסקים השונים, רובם בחוזים ללא
 אפשרות שבירה לטווח של- 3-5 שנים מראש.
שוק השכרת המשרדים שומר על יציבות מפתיעה. בשנה האחרונה החלה הבנייה המואצת של איזור התעשייה החדש בפיפרה, וגם לכל הספקנים הוכח כי הביקוש גבר על הכל ויש זרימה של עסקים גם לאיזור הזה.

ומה צופן העתיד?  גם כאן מן הסתם נגיע למישור של יציבות.
מחירי השכירות לבנייני

A CLASS - ויעמוד  סביב ה- -22 -20 יורו למ"ר+ מע"מ.

בוקרשט עצמה נמצאת במצב מפותח יחסית לערים השכנות לה (פראג, בודפשט וסופיה) אך יש עדיין ביקוש גבוה מאוד להשכרת שטחים בינוניים (ממוצע של 200 מ"ר) בבנייני A CLASS

B CLASS - ו באיזורים נגישים בעיר.

ההתפתחות הקמעונאית , התפתחות מגזר השירותים וכניסה מתמדת של חברות זרות לשוק מבטיחה את המשך היציבות של שוק זה גם בטווח הארוך מאוד.

למען הגילוי הנאות, יש לומר כי חברת מנטור עוסקת בפיתוח ורכישת בנייני משרדים בערים מובילות ברומניה, נשמח אם תצטרפו אלינו.

סיבה מספר 9 – פיתוח קרקעות חקלאיות

אחת הדרכים הבטוחות והקלות להתעשר ברומניה היתה ועודנה רכישת קרקעות חקלאיות.
לקנות לבד, עם חברים, בקבוצת רכישה או עם קרן השקעות ...הכל הולך, לכולם יש מקום וכולם מרוויחים.

כל מי שעוסק ביזמות ברומניה מכיר את השיטה- נקנה ב- 5 יורו נמכור בעוד שנה ב- 15-10 יורו למ"ר. 
כמובן שהיו כאלו שהגדילו – קנו ב-2 יורו ומכרו אחרי כמה חודשים ב- 10 יורו...  ברומניה כמו ברומניה הכל אפשרי.

מתוך אלפי ההאקטארים שנקנו לא כולם הועמדו אוטומאטית למכירה , ואם אתה מחזיק בקרקע כזאת הממוקמת בפאתי בוקרשט, עכשיו זה הזמן לחשוב פעמיים אם למכור זה באמת מה שאתה רוצה.
נכון שעדיין אפשר למכור ובמחיר טוב (עם קצת סבלנות) אבל...זו לא האופציה היחידה.

יזמים רבים עדיין בוחרים בשיטת פיתוח ושדרוג האדמות והוצאתן כפרוייקט למכירה, זו דרך מבורכת שעדיין מניבה רווח גבוה.
אפיק נוסף הוא- פיתוח הקרקע לפרוייקט מגורים. בעצם- למה למכור אם אפשר לבנות?

נכון שזה לא מתאים לכל אחד ועם זאת שווה לשקול זאת בצורה רצינית.
התמורות החלות בבוקרשט הן תמורות כלל עולמיות-
עליית מחירי הדיור במרכז העיר, הקושי להשיג משכנתא לדירות יקרות אלו, נהירת אוכלוסיות וזוגות צעירים לפרברים, פיתוח מוגבר של תשתיות תחבורה ומגורים בשולי העיר...כל אלו מצביעים על צורך הולך וגובר ועל מגמה ברורה של צמיחת ופיתוח האיזורים הכפריים השוכנים לצידן של הערים הגדולות.

בבוקרשט עצמה יש לא מעט דוגמאות לפרוייקטים מוצלחים ביניהם- פרוייקט קוסמופליס בסטפנשטי, פרוייקטים באיזור וולנטארי, פיתוח איזור קורביאנקה ועוד. כל אלו קרמו עור וגידים בזכות יזמים בעלי חזון שהחליטו לוותר על "פליפ" ולמנף את הקרקעות שברשותם ולבצע עליהם פרוייקט. למרות ההאטה הנוכחית, ברור וידוע כי כל הדירות יימכרו.

ברמת המימון הבנקאי הדבר אפשרי (הבנק מאפשר כ- 70-80% מימון לפרוייקט מגורים) אך דורש רקע קודם, הון עצמי ראשוני והרבה מוטביציה.

אין ספק שזוהי הדרך הנכונה "להתחיל בקטן" בפרוייקט יזמי ראשון.
מומלץ לחשוב על ביצוע פרוייקט בשלבים ולא להתבייש להעזר במומחים ושותפים לאורך הדרך להשגת המימון, בניית הקונספט של הפרוייקט וכמובן לביצוע וניהול הפרוייקט בפועל.

סיבה מספר 10 - האיחוד האירופאי

שנתיים אחרי כניסתה של רומניה לאיחוד האירופאי ניתן לומר בהחלט- מרגישים את השינוי.

מעבר להשקעה המאסיבית הברורה לעין בכבישים ותשתיות, משהו נוסף מתרחש כאן.

חוק הוא חוק, תהליך הוא תהליך. אימוץ תהליכי עבודה נורמאטיביים גם בקרב משרדי ממשלה נותנים הרגשה מעודדת ומעט מרגיעה שאפשר לעבוד כאן.
אל דאגה, ה"שפאגה" ידידתנו (שוחד ברומנית) עדיין לא נעלמה לגמרי מהעולם אבל צריך אותה פחות ופחות.
העובדה הסימבולית שגם בזמן הנהיגה יש לחגור גם כאן חגורת בטיחות, ושיש מי שאוכף את זה...אינה ברורה מאליה.

אנו כיזמים זקוקים ליציבות הזאת.
כל מי שעבד כאן ב- 5 ו- 10 השנים האחרונות יודע עד כמה זה לא פשוט להתמודד עם שינויים בחוק כל שבוע. עם החשש המלווה את היזם בעת השגת אישורי בנייה שונים, רישומי אדמות וכיו"ב.

לשמחתנו , התקופה הזאת מאחורני ואנו עומדים בפני תקופה חדשה ומעניינת שבה כל אלו יהיו נחלת העבר.
כותבת המאמר: אסנת פלד- מנהלת שיווק ופיתוח נדל"ן- קבוצת מנטור

15.7.08

נשמח לקבל תגובות והערות למאמר. ניתן לפנות אלינו במייל